Sahip olunan konut ve/veya iş yerlerinin kiralanmasından elde edilen gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Gerçek kişilere ait hem konut hem de iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi alınır. Ancak iş yeri ile konuttan alınan kiranın vergilendirilmesi birbirinden kısmen farklıdır. Örneğin 2024 yılında konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira gelirini (33 bin lirayı aşarsa) 2025 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini de Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitte öder.

İş yeri kira gelirleri için ise durum farklıdır.

Şöyle ki gerek yasalarımızda gerekse de diğer düzenlemelerde kaynakta kesme, tevkifat ya da stopaj da denilen bir usul mevcuttur. Bu usul, ücret ödemelerinde, faiz gelirlerinde, iş yeri kira ödemelerinde ve daha birçok yerde kullanılmaktadır.

Kiracı, iş yeri kirasını mal sahibine vermeden önce yüzde 20 stopaj yapar ve kalan tutarı mal sahibine öder. Kesilen yüzde 20’lik tutar ise kiracı tarafından iş yeri sahibi adına (vergi sorumlusu sıfatıyla) vergi dairesine beyan edilir ve ödenir.

 Özetle dükkân sahibinin elde edeceği kira geliri ilk aşamada kiracı tarafından stopaj yoluyla alınır. Sonra da iş yeri sahibi stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerini 2024 yılı içinde toplam tutarı 230 bin TL’yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2025 Mart’ta beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır. Buraya kadar bir sorun yok ama…

“Stopaj sana ait” sorunu

Uygulamada iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından Devleti zarara uğratan stopaj sana ait uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sıklıkla çift kira kontratı yapıldığını duymaktayım; biri Maliye, diğeri ise kendileri için.

Uygulamada bazı zamanlar stopaj, iş yeri sahipleri tarafından kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratmakta gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir.

Daha da önemlisi bu durum herkesçe bilinmektedir. Maliye kimin ödediğine pek bakmıyor, kasaya para giriyorsa pek sorun etmiyor gibi. Oysa kazın ayağı hiç de öyle değil: bu para mükellefin yani iş yeri sahibinin cebinden çıkması gerekirken bunu hem kiracıya ödettirmekte hem de iade bile alabilmektedir. 

Örneğin 2024 yılı için aylık brüt kira tutarı 50 bin lira olan bir dükkân kirası için kiracı, her ay 10 bin lira stopaj yapar, kalan 40 bin lirayı dükkân sahibine öder. Dükkân sahibi ise brüt tutar (50 bin x 12 ay) olan 600 bin lirayı 2025 Mart’ta (230 bin lirayı aştığı için) beyan eder. Varsayalım götürü gider usulünü seçen bu kişi için vergi tablosu aşağıdaki gibi olacaktır (damga vergisini göz ardı ettim);

Görüldüğü üzere dükkân sahibi usulüne uygun davransa bile 3.900 lira iade alacaktır. 2024 yılı için (götürü usulü seçme şartıyla) yaklaşık 700 bin liraya kadar iş yeri brüt kira geliri alanlar iade alacak, bu tutarı aşanlar ise kira tutarına bağlı olarak ekstra vergi ödeyeceklerdir.

Ancak sorun şudur: İş yeri sahibi adına kesilip/ödenen vergi, çoğu zaman iş yeri sahibinden alınamamaktadır. Daha basit bir ifadeyle mükellef olan iş yeri sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı bazı zamanlar kiracının sırtında kalmakta ama iş yeri sahibi bunu yukarıdaki örnekte görüldüğü üzere sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade bile alabilmektedir.

Ezcümle kiradan kesilen yüzde 20’lik stopaj çoğu zaman kiracılar tarafından ödenmekte ve iş yeri sahipleri tarafından tüm kira geliri sonraki yıl beyan edildiğinde kiracıya ödettirilen stopaj mahsup edilmekte ve kalan bakiye eksi çıkarsa iş yeri sahibi iade almaktadır. Yani bazı zamanlar stopajı kiracı ödüyor ama iş yeri sahibi iade alıyor.

İlaveten bu şekilde kiranın bir kısmı bankadan bir kısmının elden alınması durumunda ise iki tarafa da özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Bu sorunu çözmenin yolu ise iş yeri kiralarından alınan yüzde 20’lik stopajın sıfırlanmasıdır.