14 Şubat 2020

Yoksa gayrimenkul bir daha iflah olmayacak mı? Japonya örneği ne diyor?

Konut satışlarındaki artışın geri dönmesi, fiyatlardaki artışın geri döndüğü anlamına gelmiyor. Her yıl yaklaşık 550 bin çiftin evlendiği, 125 bin çiftin de boşandığı bir ülkede, konut satışlarının durması zaten beklenemez

Maketten alınan dairelerin fiyatının üç yılda üç kat arttığı, İstanbul'un merkezinden arabayla iki saatte gidilebilen semtlerdeki projelerin milyon dolar etiketiyle satışa sunulduğu gayrimenkulün o altın günleri geri dönecek mi? Yoksa emlak sektörü bir daha dirilmemek üzere öldü mü?

İnşaat sektöründe yer alan okurların "Ağzından yel alsın!" dediğini duyar gibiyim. Sabırsızlıkla inşaatın altın çağının geri dönüşünü bekliyorlar. Çünkü emlak sektörü bugüne kadar defalarca yere düştü ama hepsinde dirilmeyi başardı. Bu kez de öyle olacak...

O zaman size Japonya'dan bir hikâye anlatayım: Japon ekonomisinin gümbür gümbür büyüdüğü, dünyanın Japon mucizesini konuştuğu 1980'li yıllarda gayrimenkulün getirisi Tokyo Borsası'nı sollamıştı. Gayrimenkul yatırımcıları yılda yüzde 30'un altında getiriye para demiyordu. Gayrimenkulün, çelik, otomobil veya TV üretmekten daha çok kazandırdığını gören şirketler bu sektöre hücum ettiler. Bankalardan milyarlarca dolar kredi alıp gayrimenkule yatırdılar. Sonunda bir an geldi, kiraların artış hızı, o gayrimenkulü almak için kullanılan kredinin altına düştü. Krediyle gayrimenkul alanlar zarar etmeye başladı. Japon Merkez Bankası balonu önlemek için 1990'ların başında bankalardan yeni gayrimenkul projelerine verdikleri kredilerin toplam krediler içindeki payını düşürmelerini istedi. Gayrimenkul kredilerinin büyüme hızı yıllık yüzde 30'dan yüzde 5-6'lara düştü. Geçmişte kredi borçlarını yeni krediyle ödeyen şirketler ve yatırımcılar bunu yapamaz hale geldi. Para bulabilmek için gayrimenkulleri hızla elden çıkarmaya çalıştılar. Japonya'nın meşhur emlak balonu işte böyle patladı.

Japon emlak balonunun patlama hikâyesini, Charles Kindleserger'in "Çılgınlıklar, Panikler ve Çöküşler: Finansal Krizlerin Bir Tarihi" adlı eserinde okudum. Japonya 1990'ların başında girdiği durgunluktan hâlâ çıkabilmiş değil. Aynı şey Türkiye'nin başına gelmesin?

Ekonomist dergisi bu haftaki kapak dosyasında konut almak için uygun zaman olup olmadığı sorusunu incelemiş. Bu soruyu sormak için doğru zaman, çünkü 2017'nin sonbaharından beri düşen konut satışları geçtiğimiz sonbaharda yeniden yükselişe geçti. Aralık ayında ise rekor kırdı. Bunda kamu bankalarının ekonomiyi canlandırmak için konut kredisi faizlerini yüzde 1'in altına çekmelerinin payı büyük.

Konut satışlarındaki artışın geri dönmesi, fiyatlardaki artışın geri döndüğü anlamına gelmiyor. Her yıl yaklaşık 550 bin çiftin evlendiği, 125 bin çiftin de boşandığı bir ülkede, konut satışlarının durması zaten beklenemez. İnsanlar iç güveysi yaşayacak veya kaynana dırdırı çekecek değil ya. Ama talebi belirleyen dinamiklerle fiyatı belirleyen dinamikler farklı.

Türkiye genelinde emlak fiyatlarını izleyen veri şirketi Endeksa'nın kurucusu Görkem Öğüt, Ekonomist dergisine fiyatların önümüzdeki 6 ayda Türkiye genelinde yüzde 8, İstanbul'da ise yüzde 4 artmasını beklediklerini söylemiş.

Öğüt'ün verdiği bilgilere göre İstanbul'da konut fiyatları son 3 yılda yüzde 6 gerilemiş. Bu, nominal rakam. Bunun üzerine enflasyonu eklediğinizde ortalama fiyatın reel olarak dörtte bir ila üçte bir arasında bir oranda gerilediği gerçeği çıkıyor.

Tüketici enflasyonu kaç? Resmi rakam bile yüzde 12'nin üzerinde. Endeksa İstanbul'da yılın ilk 6 ayında ne kadar artış bekliyor? Yüzde 4. Bu, İstanbul'da konut fiyatlarındaki reel düşüşün bu yıl da süreceği anlamına geliyor.

Konut satışları artarken fiyatların yerinde saymasının nedeni ne? Öncelikle konut stoku. Maketten alınan konutun fiyatının üç yılda üçe katlandığı o güzel günlerde, bir zamanlar Japonya'da olduğu gibi gayrimenkule hücum yaşandı. Dağa taşa bina yapıldı. Sonunda konut arzı talebi fersah fersah aştı. Endeksa.com’a göre ülke genelinde şu anda 900 bin adedi aşan konut stoku mevcut. İstanbul 260 bin stokla ilk sırada.

Öte yandan yeni konutlar da çok pahalı. Evet, konut satışları artıyor ama ikinci elde. Sıfır konutların satışındaki artış çok çok az. TÜİK'in verilerine göre ilk defa satılan konut sayısı 2019 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre sadece yüzde 8 arttı. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 37.4 oldu. Bu dönemde Türkiye genelinde ikinci el konut satışları ise yıllık bazda yüzde 89 artış gösterdi. Yani konut satışlarındaki artışı ikinci el taşıdı. Maketteki projelere "yatırım amaçlı" konut talebi ortalarda yok.

Tahvilin yüzde 19, altının yüzde 16 reel getiri sağladığı bir dönemde kim önümüzdeki 6 ayda yüzde 4 artması beklenen konuta yatırım yapar ki?

Yatırım araçlarının 2019 yılı getirileri

(TÜİK)

Müteahhitler iyimser olmaya çalışıyor. Ekonomist'e konuşan Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde yüzde 50 artacağını düşündüğünü söylemiş.

Ama görüldüğü gibi veriler öyle söylemiyor. Japonya'da olduğu gibi emlak sektörünün uzun kışına mı girdik bilinmez ama altın günlerinin yakında olmadığı kesin...

Yazarın Diğer Yazıları

İşsizlik Fonu’yla ilgili bilmek istemeyeceğiniz 5 şey

Merkez Bankası dün aldığı kararla, piyasa yapıcı bankalara, İşsizlik Sigortası Fonu'ndan satın aldıkları devlet iç borçlanma senetlerini kendisine satma olanağı tanıdı. Belli ki Fon’daki paranın bir kısmı Koronavirüs salgınına karşı kullanılacak. Ama ne kadarı ve kimin çıkarına?

Ekonomiye de bilim kurulu, hemen şimdi

Türkiye’nin şu anda iktisatçıların, ama ufku geniş, kalibresi yüksek, dünya çapında kabul görmüş iktisatçıların vereceği akla, olağandışı önlemlerle ilgili "heterodoks" (olağandışı) politika seçeneklerini gündeme almaya ihtiyacı var

DİSK de TÜSİAD da ekonomistler de aynı şeyi söylüyor: Bu paket yetersiz, radikal önlem lazım

Kısacası radikal adımlara ihtiyaç olduğu konusunda herkes hemfikir. Peki ne?