22 Temmuz 2019

Emlak fiyatları daha ne kadar düşer?

Zamana oynayarak ekonominin ve konut talebinin yeniden canlanmasını bekliyorlar…

Ekonomik daralmada dibi görmüş olabilir miyiz? Sanayi üretiminin Mayıs’ta yüzde 1.3 artmasını böyle yorumlayanlar var. Örneğin Garanti BBVA ve Capital Economics bu görüşte. Ama inşaatta daha dibi bulmuş değiliz, sektörün daralması dipsiz kuyuya atılan taş misali tüm hızıyla sürüyor. Haziran’da konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yıla göre yüzde 50’ye yakın daraldı. Bu oran, son 7 yılın en sert küçülmesine karşılık geliyor.

Bir şeyin talebi azalınca fiyatı da düşer. Konut piyasasını izleyen Endeksa’nın verilerine göre İstanbul’da ortalama konut fiyatı son 1 yılda yüzde 11.64 düştü. (Mayıs sonu verisi.) Üstelik bu, enflasyon eklenmemiş rakam. Bunun üzerinde bir de yüzde 15.72 olan enflasyonu ekleyin...

Adını koyalım: İnşaat sektörü içler acısı bir halde. Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Mithat Yenigün’ün, “Elde kalan konutlar fona devredilsin” talebini bu veriler ışığında değerlendirmek lazım.

“Beter olsunlar” diyenler çıkabilir. Samimi olmak gerekirse, İstanbul’un ücra köşelerdeki daireleri vatandaşa milyon dolara kakalamaya çalışan müteahhitler için benim de aklıma aynı söz geliyor. (Türkiye Müteahhitler Birliği aslında konut şirketlerinin değil, Rusya, Körfez ülkeleri gibi yurtdışı pazarlarda iş yapan büyüklerin temsilcisi. İç pazarda sıkışan şirketlerin temsilciliğine soyunmaları ayrıca ilginç bir gelişme.)

Ama bir de Türkiye’nin gerçekleri var: Ekonominin canlanması inşaata bağlı. Ortada yumurta mı tavuktan çıkar, tavuk mu yumurtadan çıkar gibi bir durum var… Türkiye yıllarca inşaatın lokomotifliğinde büyüdü. Bunda küresel para bolluğu kadar AKP’nin ekonomik modelinin merkezinde inşaatın yer almasının da büyük payı vardı.

Saadet zinciri şöyle işliyordu: Amerikan ve Avrupa Merkez Bankalarının faizleri rekor oranda indirmesinden faydalanan Türk bankaları uluslararası piyasalardan ucuza borçlanıp, toptan aldıkları parayı yurtiçinde vatandaşa konut, otomobil vs. kredisi olarak dağıttı.

Vatandaş da “prim yapacağı” umuduyla İstanbul’un ücra köşelerine koştu. Arabayla iki saatte gidilebilen yerlerdeki daire fiyatları milyon dolarlara işte böyle çıktı.

Peki bu rant kimin cebine gitti?

Bu sorunun yanıtını artık herkes biliyor: Belediyeler üzerinden iktidarın ve yandaş müteahhitlerin...

Her rüyanın bir sonu var. Amerikan Merkez Bankası 2014’te parasal genişlemeyi bitirip faizleri yükseltmeye başlayınca inşaat sektörü için deniz de bitti.

Onun üstüne bir de ekonomik kriz eklenince emlak balonu patladı. Endeksa verileri tartışmaya yer bırakmıyor: Emlak fiyatları jet hızıyla düşüyor.

Peki bu düşüş daha ne kadar sürer?

Bu sorunun cevabı iki şeye bağlı: Faizlerin bu hafta ve önümüzdeki bir sene boyunca ne kadar indirileceğine ve inşaat şirketleriyle bankalar arasındaki kredi yapılandırma görüşmelerinin nasıl neticeleneceğine.

Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak, bundan birkaç ay önce inşaat sektörünün batık kredilerinin, kurulacak bir gayrimenkul fonuna devredileceğini açıkladı. Dikkat: Bu fon devlet değil bankalar tarafından kurulacaktı.

Taraflar arasındaki kredilerin yeniden yapılandırılması pazarlığı halen devam ediyor… Mu acaba? Uluslararası haber ajansı Reuters önceki gün yeniden yapılandırma görüşmelerinin neredeyse durduğunu yazdı. Bunun nedeni, bankalarla inşaatçıların, elde kalan konutların fiyatında anlaşamamaları.

Reuters’a göre bankalar inşaatçılardan, satamadıkları konutların fiyatını indirmesini istiyor. İnşaat şirketleri buna direniyor ve İstanbul’un ücra köşelerindeki daireleri milyon dolardan değerlemekte ısrar ediyor.

Resmi rakamlara göre inşaat sektörünün 2.63 milyar dolarlık kredi batığı var. Ama Reuters’ın görüştüğü uzmanlar bu rakamın gerçekte 10 milyar dolara ulaştığını tahmin ediyor.

Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Mithat Yenigün'ün açıklamasından anlaşılacağı gibi inşaatçılar umudu iktidara bağlamış durumda. Müteahhitler iktidarın eski yoldaşı… İnsan eski yoldaşına destek vermez mi?

Konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde izleyeceği seyri, banka-müteahhit-iktidar üçgeninde yaşanacak gelişmeler belirleyecek.

Ve tabii bir de faizlerin seyri.

Merkez Bankası Başkanı’nın değişmesinden sonra faizde sert indirim beklentisi arttı. Bu hafta yapılacak toplantıdan 3-4 puanlık indirim kararı çıkması bekleniyor. Faiz indirimlerinin süreceği ve önümüzdeki bir yıl içinde 8-9 puanı bulacağı da tahmin ediliyor.

Faizde bu kadar sert bir düşüş kredili konut alımını elbette biraz canlandırır. Zaten Reuters’a göre inşaat şirketlerinin fiyat indirime yanaşmamasının sebeplerinden biri bu. Zamana oynayarak ekonominin ve konut talebinin yeniden canlanmasını bekliyorlar…

Ben hayal gördükleri düşüncesindeyim. Büyük olasılıkla baz etkisinin önemini yitirmesiyle enflasyon yıl sonuna doğru yeniden canlanacak. Ve beklenen 8-9 puanlık faiz indirimi yalan olacak.

Konut alacak kadar parası olan şanslı azınlıktansanız acele etmeyin, bekleyin.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-

Yazarın Diğer Yazıları

Veterinerlik Fakültesi’nin yüksek fiyatları indirilmeli, devlet hayvan hastaneleri kurulmalı!

Veterinerlik Fakültesi’nin ücretleri, konunun sadece bir ayağı; asıl mesele, devletin hayvanların tedavisi konusunda sorumluluk üstlenmekten kaçınması.

Herkesin küfrettiği kızın öyküsü (veya yeni işçi sınıfı üzerine)

Demokrasiyi savunma sırası prekaryada. Ama bunu yapabilir mi, orası meçhul...

TL, dolar ve Euro'nun kaderini belirleyecek 3 toplantı

Amerika'da piyasa oyuncularının yüzde 90'ı, 18 Eylül toplantısında faiz indirimi bekliyor. Avrupa'da da durum farklı değil. Türkiye'de ise faiz indirimini öngörmek için piyasa oyuncularının tahminlerine gerek yok